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이상엽 회계사의 세무칼럼 부동산 투자 총정리 : 임대소득의 세무보고
기사입력: 2019-06-28 11:29:30 작성자: NNP info@newsandpost.com

부동산을 임대했을때 세금보고는 어떻게 하는것일까요.

정말 많은 사람들이 부동산 임대업을 하고 있지만 세금보고를 할때면 필요한 서류가 완벽하게 갖춰지지 않은 경우가 많습니다납세자가 전문가가 아니므로 당연하지만 아래의 내용을 잘 읽어보시면 세금보고할때 회계사 얼굴을 여러번 볼 필요가 없어집니다. ^^

상업영 부동산과 주거용 부동산이  차이가 있지는 않으므로 아래에 부동산 임대소득의 일반적인 수입과 비용을 한번 열거해 보겠습니다.

 

수입 : 

임대수입

CAM 수입 : (Common Area Maintenance)

Security Deposit Forfeiture  : 임대를 시작할때 받아놓은 Security Deposit 을 마지막달의 Rent로 충당하는 경우 임대소득과 동일하게 간주합니다.

 

 

비용 :

 

Advertising : 광고비입니다.

 

Auto & Travel : 자동차와 부동산 관리를 위한 여행경비입니다정말 많은 분들이 자동차를 공제하고 싶어하는데 자동차공제비용은 타당하게 이해할수 있는 선에서 공제해야 합니다. Travel  경우도 부동산 관리를 위해 합리적으로 필요한비용을 공제가능 합니다예를들어 한국의 부동산을 관리하는 목적으로 지출한 비행기표도 목적이 타당하면 공제가 가능합니다.

 

Cleaning & Repair & Maintenance : 수리 비용이나 그외 지급한 유지 보수 비용

 

Commission : 부동산 Agent 에게 지급한 커미션 비용입니다. Agent 법인이 아닌경우 반드시 Form 1099 발행해야만합니다.

 

Insurance 보험료

 

Legal & Professional Fee : 변호사나 회계사 비용

Management Fee : 부동산관리를 외부에 맡겼을 경우 관리비용입니다위 Commission 과 마찬가지로 받는 사람이 법인이 아니고 개인일 경우 Form 1099를 발행해야만 합니다.

 

Mortgage Interest : 융자 이자

 

Property Tax (재산세)

 

Utilities : Landlord 입장에서 지급한 Utility 비용 공제 됩니다.

 

Depreciation : 가장 어렵고 중요한 비용입니다아래에 다시 설명합니다.

 

HOA (Home Owner Association Due) : 다들 알고 계시는 지출이죠임대용 부동산의 경우 비용공제 되는데 많은 분들이 꼭 잊어버리는 비용항목입니다본인이 주거하는 부동산의 HOA는 당연히 비용이 안되겠죠?

 

Equipment & Furniture : Owner 제공한 냉장고 같은 장비  가구의 현물가치를 비용처리 할수 있습니다한꺼번에 비용처리가 가능하기 때문에 꼼꼼하게 살펴보고 준비해야 할 것입니다.

 

 

모든 비용 항목을  열거할수는 없지만 임대사업을 비즈니스로 보았을때  비즈니스를 운영하기 위해 필요한 모든 지출은 비용이라고 생각하시면 됩니다따라서 위의 비용항목에 포함되지 않는 비용이 있더라도그 항목이 일반적이고 필요하다면 (Ordinary & Necessory) 하다면 세금보고를 할때 자료를 꼼꼼하게 준비하셔야 합니다.

저는 이런 비용을 꼭 확인하는 편인데 많은 분들이 자료를 준비하기 굉장히 귀찬아 하십니다그럴때 이렇게 말씀드립니다. “$1000 비용 찾으시면 회계사 비용 빠집니다!” ^^

위에 보험료와 HOA 를 빨간색으로 표시한것 보이시죠 정말 많은분들이 비용처리를 누락 하시기 때문입니다 준비하셔야 합니다.

 

 

그렇다면 부동산 임대소득의 세금은 어떻게 결정되는 것일까요?

위의 수입에서 모든 비용을 공제한 순이익(Net Rental Income)으로 개인소득에 포함하여 보고하는 것입니다결국 부동산 Owner 보고해야 하는 일반소득W2 등 Ordinary Income)  임대소득이 더해지는 것이고 세율도 몇가지 특이사항을 제외하면 일반소득세율과 동일합니다.  따라서 2018 이후의 임대소득 세율은 10%-37%까지로 되는 것이죠굉장히 줄어든 것입니다

 

  

임대사업에 있어서 몇가지 고려해야 할 중요한 사항들을 아래에 열거합니다.

 

임대손실공제 제한 : (Passive activity Loss limitation)

임대소득에서 비용을 공제하고 나서 남는 순이익이 마이너스일 경우입니다임대손실은 일반소득으로부터 공제하는 것이지만 일년에 $25,000까지만 손실이 허용됩니다더군다나 수입이 $100,000  되면 허용되는 손실폭이<





이상엽 약력
이상엽 회게사는 현재 조지아한인회계사협회 회장으로, 서울대학교와 포항공대 대학원을 졸업하고 미국으로 건너와 아리조나 주립대학에서 회계학을 전공했습니다.
이 회계사는 애틀랜타 한인사회에서 가장 회계법인 중 한 곳인 구 최환영 회계법인에서 15년간 근무하고, 최 회계사가 은퇴할 때 회사를 인수해 ‘이상회계법인’으로 변경하고 현재까지 운영하고 있습니다.

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