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이상엽 회계사의 세무칼럼 부동산 투자 총정리 : 부동산 양도소득세와 1031 Exchange 1
기사입력: 2019-06-28 11:30:16 작성자: NNP info@newsandpost.com

세번째 글

 

부동산 매각 양도소득과 1031 Exchange

 

안녕하십니까 이번에는 부동산을 매각할때 생기는 양도소득에 대한 이야기를 할까 합니다.

양도소득 (Capital Gain) 이라고 하는것은 비즈니스에 사용하는 유형무형의 자산을 팔았을때 생기는 소득을  말합니다.이렇게 설명하면 간단할것 같지만 세금계산으로 들어가면 그렇게 간단하지 않습니다.  양도소득의 세금계산은 일반소득 세금과는 별도로 계산합니다. 1년이상 보유한 장기 양도소득 세율은 0%-23.8% 로 수입에 따라 다르게 결정됩니다.

양도소득의 세금계산이 어려운 이유는 양도소득만으로 계산하는 것이 아니라 일반소득이 얼마나 되냐에 따라 양도소득 세율이 결정되기 때문입니다.

즉 모든소득(양도소득+일반소득의 총액에서 공제금액을 제외한 나머지가 얼마냐에 따라 양도소득세율이 달라집니다.

 

 참고로 양도소득 세율은 2008년 이후 0-15%로 정해진 이후로 소득구간에 따라 20% zone 이 추가되고 오바마케어를 서포트하기 위해 제정된 Net Investment Income tax 3.8% 가 더해져서 상당히 복잡해졌습니다

아래 기혼자의 경우 양도소득 연방세율을 표시해 보았습니다. 

 

과세표준(Taxable Income)             연방 장기양도소득(Long Term Capital Gain) 세율

$0-$77,400                                    0%

$77,400 - $480,050                          15%

$480,050 or more                            20%

 

예를들어 설명 드리겠습니다. 숫자를 보면 어지러우신 분은 건너 뛰어도 되지만 아직 클라이언트중 이런 개념을 알고 있는분을 거의 만나지 못한지라 참고로 표시합니다.

 

----- 참고 시작 ------

일반소득 $100K 와 양도소득 $100K 의 수입이 있는 경우 두 소득을 합치면 $200K 가 됩니다.

여기서 표준공제금액 $24000 을 뺍니다이때 $24000은 일반소득을 먼저 줄여줍니다.

따라서 과세표준은 일반소득 $76K 과 양도소득 $100K 으로 합쳐셔 $176K 가 됩니다.

이때 양도소득 $100K 중 일부는 0% 세금을 내고 일부는 15% 를 내게 됩니다.

$77,400





이상엽 약력
이상엽 회게사는 현재 조지아한인회계사협회 회장으로, 서울대학교와 포항공대 대학원을 졸업하고 미국으로 건너와 아리조나 주립대학에서 회계학을 전공했습니다.
이 회계사는 애틀랜타 한인사회에서 가장 회계법인 중 한 곳인 구 최환영 회계법인에서 15년간 근무하고, 최 회계사가 은퇴할 때 회사를 인수해 ‘이상회계법인’으로 변경하고 현재까지 운영하고 있습니다.

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