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상업용 부동산 융자 바람 불더니, 매매·가치 급등
기사입력: 2021-11-01 20:24:59
작성자: NNP info@newsandpost.com
투자자들은 코로나19 팬데믹으로 인해 부동산 가치가 잠식되고 현금 산업이 굶주릴 것이라는 경고를 무시하고 3분기에 기록적인 양의 상업용 부동산을 매입했다고 월스트릿저널이 보도했다. 아파트 빌딩을 사는 대신에, 생명과학실 연구실과 전자상거래 유통센터 역할을 하는 산업용 부동산 등의 구매는 해당 분기에 상업매출이 1930억 달러 이상으로 크게 늘었다. Real Capital Analytics는 이같은 수치가 팬데믹 이전인 2019년 같은 기간에 비교해 19% 증가한 수치이며, 상업 부동산 판매 사상 분기별 최대치라고 밝혔다. Real Capital Analytics는 올해 9월까지의 매출 활동이 총 4621억 달러로 2019년 같은 시간보다 10% 증가했으며, 역대 1~3분기 중 최고치를 기록했다고 밝히고, 가장 핫한 업종에 대한 매출이 같은 기간 오피스 빌딩과 쇼핑센터의 매출 감소를 상쇄하고도 남는다고 지적했다. 전통적으로 사무실 건물과 상가 건물이 커머셜 부동산의 핵심 분야였던 것을 감안하면 말 그대로 상업 부동산 업계에 큰 변화의 바람이 분 셈이다. Real Capital Analytics의 수석부사장 짐 코스텔로(Jim Costello)는 채권시장에 비해 수익률이 높았기 때문에 투자자들이 상업용 부동산으로 몰렸다고 설명하고, "채권 포트폴리오만으로 8% 목표를 달성하지는 못할 것"이라고 말했다. 데이터 회사인 Trepp LLC에 따르면, 2021년 첫 9개월 동안 금융 기관들은 상업용 모기지 유가증권에 넣도록 부동산 소유자들에게 1020억 달러를 대출해줬는데, 이는 2007년 이후 9개월 동안 가장 많은 대출금액이다. 은행과 비규제 은행 대출자들 또한 경제가 회복되기 시작하자 부채 물고를 트기 시작했다. 워렌 드 한(Warren de Haan) ACORE Capital LP 공동대표는 "델타변종이 사라지고 있다"면서 "대부분 180억 달러의 대출이 관리되고 있으며, 4분기에는 사상 최대 규모를 기록할 것"이라고 말했다. 그는 "지금 당장 믿을만한 이유가 있다"고 덧붙였다. 물론 일부 매물에 대해서는 가격이 하락했다는 소식도 있다. 쇼핑몰은 여전히 팬데믹 이전보다 13% 가치가 떨어졌고 호텔 가치도 4.2% 하락했다. 그린 스트리트(Green Street)는 원격 근무가 인기를 끌면서 오피스 빌딩의 미래에 대한 우려로 인해 가치가 팬데믹 이전 수준에서 5.6% 하락했다고 말했다. 반면 전자상거래가 번창하고 소매상들이 더 많은 저장공간을 찾으면서 창고와 물류센터에 대한 수요는 팬데믹 이전에 비해 41% 가치상승이 이뤄졌고, 다세대주택 역시 임대 수요가 크게 늘어나면서 19% 가치 상승이 있다고 그린스트리트는 전했다. 데이터 제공업체인 프레킨(Preqin)에 따르면 상업용 부동산에 대한 기관의 수요는 사모펀드들이 투자해야 하는 거의 기록적인 3794억 달러에 달했다. 프레킨은 2020년과 2021년을 합친 상위 3대 기금조성자는 블랙스톤, 스타우드 캐피털 그룹, KKR&Co.라고 말했다. 외국인 투자자들의 활동도 활발해지고 있다. 한국의 메리츠 대체투자운용은 뉴욕 맨해튼 42번가 220번지에 있는 뉴스빌딩 지분 49%, 워싱턴 D.C. 655번지에 있는 사옥 지분 49%를 매입해 올해 가장 큰 상업매출 중 두 곳에서 인수했다. 마크 추(Mark Chu) 부동산투자은행 이스트딜시큐트 아태지역 공동대표는 "대유행 기간 중 미국에서 처음으로 대규모 한국 상업용 부동산을 인수한 것은 2020년 가을 시애틀 오피스 빌딩이었고, 이후 그 속도가 빨라졌다"고 말했다. 그는 "시애틀과의 계약으로 많은 자금이 공급됐다"며 "여행 능력이 매우 중요했다."고 말했다. 안드라스 윤 커머셜 부동산 전문인은 뉴스앤포스트와의 인터뷰에서 상업 부동산은 주택과 달리 모기지 대출 기관이 융자 신청자의 재정 상태보다는 건물 자체의 가치, 즉 해당 매물의 수익성을 더욱 중요하게 보기 때문에, 현재 상업 부동산의 거래가 활발하다는 것은 그만큼 상업용 부동산의 가치가 높아졌다는 것을 의미하는 것이라고 말했다. 윤 전문인은 상업부동산에 투자할 때는 "Cash Flow, 이자율, 할부상환(Amortization), 만기조건(Maturity Terms), 다운 페이먼트" 등을 고려해야 하는데, 연준 금리가 가장 적은 "지금이 (투자의) 최적기"라고 말했다. |
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